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摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.

KUBLER 8.0000.1401.1010
KUBLER 8.5888.5431.3112 80MA
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KUBLER BGU
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KUBLER 8.5020.D55A.5000.0020
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KUBLER 8.0000.5012.0001
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KUBLER 8.9080.1831.3001
KUBLER 8.5020.4552.1024 帶副件05.WAKS8-2/P00 脈沖數(shù)1024
KUBLER 8.0000.5002.1010
KUBLER 8.5888.5431.3001
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KUBLER 8.A02H.1A31.1024+8.0010.40S0.0000 要求帶附件，直接出線，推挽式安裝，帶安裝臂
KUBLER 8.5020.0A00.1024.C001
KUBLER 8.5820.0H30.1024.5093.0015
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KUBLER 8.5883.5482.G323

摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.

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摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.

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摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.

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摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.

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摘要: 近一年來, 我國房地產(chǎn)政策圍繞"房子是用來住的, 不是用來炒的"加大調(diào)控力度.本文以租售同權(quán)以及限購、限貸等限制型調(diào)控手段為切入點, 選取2009-2017年間月度數(shù)據(jù)作為樣本, 通過自回歸分布滯后 (ADRL) 模型, 從短期與長期兩個角度, 研究了租售同權(quán)等政策對于房價調(diào)控的影響, 并給出了相應(yīng)的對策建議.研究發(fā)現(xiàn):租售同權(quán)及款利率對房價具有長期穩(wěn)定的影響, 調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 短期內(nèi)會對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是長期效果不顯著, 付比的調(diào)整對于北京等一線城市的房價抑制作用較小.這對我國構(gòu)建長效的房地產(chǎn)發(fā)展機制具有重要意義.

　　關(guān)鍵詞:租售同權(quán); 限購限貸; 房地產(chǎn)調(diào)控; ADRL模型;

　　自我國住房市場化改革以來, 房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟中的重要性日益提升, 但房價卻水漲船高, 波動持續(xù)加大, 大地提高了城市居民的生活成本.2017年中央經(jīng)濟工作會議上, *提出:"房子是用來住的, 不是用來炒的, 要求回歸住房居住屬性", 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開序幕.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅在范圍上表現(xiàn)出從一二線熱點城市擴散到三四線城市, 中心城市和周邊城市政策合力調(diào)控的特征, 并且, 在調(diào)控手段上除限購、限貸、調(diào)整付比等傳統(tǒng)手段, 也開始推行"購租并舉、租購?fù)瑱?quán)"等系列調(diào)控政策"組合拳"以進一步化解住房需求.然而在當前我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下, 租售同權(quán)以及限購等調(diào)控手段能否有效抑制房價快速上漲?是否具有可持續(xù)性?這是需要重點研究的問題.本文對此進行重點研究, 旨在為更好完善房地產(chǎn)政策調(diào)控組合提供對策建議.

　　一、相關(guān)研究文獻綜述

　　針對房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系, 國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究.劉洪玉教授 (2017) 針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 分析了阻礙我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的因素.林睿等人 (2016) 通過對房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性研究, 認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控能夠改變區(qū)域房地產(chǎn)價格的收斂性.王松濤 (2011) 以住房存流量模型為基礎(chǔ), 從理論上刻畫了住房市場政府干預(yù)的政策目標和政策工具, 并且對政府綜合干預(yù)的作用效果進行了評價, 認為政府政策工具對重點城市的住房價格產(chǎn)生了短期影響, 并對不同城市的作用效果不同.劉璐 (2013) 等人通過建立一般均衡模型分析了限購和限貸對房價的均衡影響, 認為特定條件下當限購發(fā)生效用時, 付比只有落入某個特定區(qū)間才能有效.

　　從實證研究來看, 常飛等人 (2013) 運用脈沖響應(yīng)研究了貨幣政策對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響, 認為貨幣政策對不同城市商品房市場的影響不同, 并受供求關(guān)系的影響較大.喬坤元 (2012) 應(yīng)用倍差法對中國70個大中城市的樣本數(shù)據(jù)進行分析, 探討了2011年的房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響, 研究表明:限購令的實施使得房價下降了2.5%個百分點.在政策評價過程中, 由于倍差法對控制組的要求比價嚴格, 實際情況往往無法滿足, 從而會影響到評價的有效性.針對清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心張紅 (2015) 等人通過構(gòu)建住房市場的搜尋匹配模型, 并且考慮了交易市場和租賃市場的影響因素, 認為限購政策會推動房租的上漲并通過傳導(dǎo)作用推動房價的上漲.

　　通過對文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn), 當前對于房地產(chǎn)政策的研究多集中在限購或是貨幣政策調(diào)控方面, 對租售并舉及租售同權(quán)等政策效果的研究較少;在研究方法方面, 文獻多集中在一般均衡的方法、誤差修正模型、VAR模型、倍差法、斷點回歸等方法探討政策的有效性, 很少看到應(yīng)用ADRL方法對限購政策的研究;文獻的研究多集中在對單一政策的研究, 較少將這些具有重要影響的政策放到一起研究, 也較少考察這些政策的持續(xù)作用.基于此, 本文將著重探討租售并舉、限購等房地產(chǎn)政策相互作用、持續(xù)實施對房價的調(diào)控效果, 并且分別對長期效果與短期效果進行了分析.

　　二、我國房地產(chǎn)限購限貸、租售并舉調(diào)控政策的演進過程

　　近年來我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策, 來抑制房價的過快上漲, 回歸房屋的居住屬性, 主要集中在限購政策、限貸政策以及租售并舉的調(diào)控政策這幾個方面.

　　在房地產(chǎn)限購政策方面:2010年, 北京*出臺限購令, 規(guī)定每戶以家庭為單位"只能新購一套商品住房".自此, 我國各地房地產(chǎn)限購政策拉開了序幕, 2010年, 上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一二線城市推出限購政策.2014年, 我國樓市出現(xiàn)階段性不景氣, 各地區(qū)紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策, 當年46個限購城市中除北上廣深等一線城市以及三亞等熱門城市以外, 有33個城市限購政策被取消或松動.然而, 面對不斷攀升的房價, 2017年以來新一輪的限購政策不斷加碼, 北京作為房地產(chǎn)市場*的在短短10天內(nèi)連續(xù)打出了嚴格限制購房資格、"商改住"限購、差別化信貸等一系列調(diào)控"組合拳".本輪實施限購政策城市的范圍從北上廣深等一線城市, 延伸到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市, 并且在環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等核心城市周邊區(qū)域, 也開始實施限購.

　　在限貸政策方面:2011年1月國務(wù)院提出"新國八條", 要求二套房貸付比例提高60%, 款利率提高基準利率的1.1倍.當時的限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策使得當年房地產(chǎn)成交量下滑明顯, 促使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期.但是, 2012年央行兩次下調(diào)存款利率使得房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)上漲預(yù)期, 2013年, 上海、深圳、廣東等一線城市加碼限貸政策, 要求二套房付比例提高到70%.2014年房地產(chǎn)市場低迷, 政策為激勵房地產(chǎn)市場, 對于款購買套自有住房的家庭, 款付比例低為30%, 款利率下限為基準款利率的0.7倍.2016年去庫存以來, 房價再次高位回升, 導(dǎo)致新一輪限貸政策再次升級.以北京為例, 2017年3月17日, 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》, 開始對商品房的銷售和商業(yè)性個人款執(zhí)行新政, 北京二套房普通住宅付款比例提高60%, 非普通住宅提高80%.同時, 各商業(yè)銀行的款普遍收緊, 款利率優(yōu)惠幾乎取消, 回歸基準利率.

　　在租售并舉制度方面:自2015年起, 國家提出要建立租購并舉的住房制度.2016年出臺了一系列租購并舉的政策.2017年8月, 北京市出臺了"租售同權(quán)"的新政, 明確了租房能夠享受與購房同樣的入學(xué)機會等政策, 將租賃市場的重要性提高到有的高度.黨的報告中*明確提出"加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度".調(diào)控"房子是用來住的, 不是用來炒的"戰(zhàn)略定位, 旨在促進我國房屋回歸居住屬性, 并向"購租并舉、租購?fù)瑱?quán);先租后售、梯度消費"運作模式全面推進, 引導(dǎo)居民形成梯級消費理念, 推動住房價格平穩(wěn)健康運行, 推進住有所居目標的實現(xiàn).

　　三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價影響的實證分析

　　(一) 變量選擇與平穩(wěn)性檢驗

　　本研究選取2009年1月2017年9月的月度數(shù)據(jù)作為樣本, 以商品房的平均銷售價格來表示房地產(chǎn)價格, 即商品房銷售總金額/商品房銷售總面積, 以每月商品房的成交套數(shù)來表示交易量, 利率選取的是3-5年款利率.基于本文所要研究的內(nèi)容, 我們將房地產(chǎn)價格確定為因變量 (以P表示) , 將款利率 (以R表示) 、二套房的付比 (以RA表示) 、成交量 (以V表示) 作為自變量, 此外, 我們將"租售同權(quán)"政策的出臺及限制購買資格的調(diào)整作為虛擬變量 (分別以D1、D2表示) 引入到模型.

　　本研究樣本的原始數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)信息網(wǎng)與Wind咨詢數(shù)據(jù)庫中獲得, 取得原始數(shù)據(jù)后, 需要對原始數(shù)據(jù)進行如下處理: (1) 對所有數(shù)據(jù)都進行標準指數(shù)化處理 (款利率與付比除外) , 即以2009年1月為100得到可比的實際數(shù)據(jù); (2) 對房地產(chǎn)價格變量與成交量變量分別取對數(shù)以消除可能存在的異方差; (3) 為客觀反映現(xiàn)實經(jīng)濟特征, 對房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)與成交量進行季節(jié)調(diào)整; (4) 根據(jù)國家統(tǒng)計局報表制度, 每年公布的房地產(chǎn)報表中通常不提供1月份的數(shù)據(jù)報表, 考慮到實證數(shù)據(jù)的完整性, 我們用報表當年的月平均值代替1月份的數(shù)據(jù).樣本的描述性統(tǒng)計情況為揭示付比、款利率、成交量與房地產(chǎn)價格之間是否存在協(xié)整檢驗與因果分析, 我們需要對各個時間序列分別進行平穩(wěn)性檢驗, 以剔除相應(yīng)變量的時間序列的單位根.對各個變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果可知, 成交量變量對ADF統(tǒng)計量的值大于1%的臨界值, 房價變量、付比變量和利率變量對ADF統(tǒng)計量的值小于1%的臨界值, 但是三者個變量的一階差分對應(yīng)的ADF統(tǒng)計量的值均大于1%的臨界值, 并且其P統(tǒng)計值均趨于0.因此, 成交量變量是平穩(wěn)的, 房價變量、付比變量和利率變量的時間序列均為非平穩(wěn), 但是這三個變量的一階差分對應(yīng)的時間序列為平穩(wěn).

　　(二) 基于ADRL模型的協(xié)整檢驗

　　由于本研究所涉及的各變量不同階平穩(wěn), 故無法使用常規(guī)的Johansen協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ? 本文采用自回歸分布滯后模型 (ADRL模型) 進行研究, ADRL模型能夠估計不同階平穩(wěn)的時間序列, 保證結(jié)果一致有效, 而且還能得到長期和短期的影響系數(shù).

　　一般的ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型結(jié)構(gòu)如下:

　　其中, p代表yt滯后的階數(shù), qi代表自變量xit滯后的階數(shù), L代表滯后算子, Lyt=yt-1, wt是確定向量.使用ADRL模型具體包含兩個步驟, 一步, 建立ADRL協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ瓦M行各變量間的協(xié)整檢驗, 驗證各個變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系, 確定各變量間的影響方向.則構(gòu)建限購政策對房價波動影響的協(xié)整檢驗?zāi)Ｐ腿缦?

　　進行協(xié)整檢驗存在長期均衡關(guān)系后進入第二步, 利用ADRL模型估計長期系數(shù)與短期系數(shù), 則構(gòu)建長期系數(shù)估計模型ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中: (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為優(yōu)滯后階數(shù), 是根據(jù)AIC或是SC等準則進行判斷, 長期均衡關(guān)系并不是一直成立的, 短期內(nèi)會通過各種變量的擾動從而打破平衡狀態(tài).短期系數(shù)的估計可通過誤差修正模型ECM來獲得, 基于ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的短期系數(shù)估計如下:

　　式中:ECt-1作為回調(diào)項, 當長期均衡關(guān)系被打破時, 起到回調(diào)作用.

　　接下來, 對條件誤差修正ARDL模型中各原變量 (滯后一階) 進行聯(lián)合F檢驗, 以驗證是否存在長期協(xié)整關(guān)系.本文進行了m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的2500種模型組合的檢測, 根據(jù)AIC、SC準則選擇了優(yōu)滯后模型, 此時得到結(jié)果的結(jié)構(gòu)可以看出, F統(tǒng)計量為6.2083, 大于1%臨界值4.68, 說明拒絕原假設(shè), 認為長期協(xié)整關(guān)系非常顯著.

　　(三) 長短期系數(shù)的估計結(jié)果

　　通過上面的ADRL協(xié)整檢驗后可知道, 存在長期協(xié)整關(guān)系, 因此進入第二步進行長短期系數(shù)的估計.利用使得模型的標準誤差小的AIC準則, 對不同階數(shù)的估計方程進行選擇分析, 并且設(shè)定大滯后階數(shù)為4, 得到模型的優(yōu)估計為ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 并且得到長短期系數(shù)的估計見表4.

　　其中, 模型的可決系數(shù)高達0.813, 說明有81.3%的信息可以由該模型解釋, 故模型的解釋能力很好.模型的總體顯著性檢驗F統(tǒng)計量為34.006, 可以在1%顯著水平顯著, 故認為模型總體擬合效果良好.

　　通過對所得結(jié)果的分析可知, 從長期來看, "租售同權(quán)"政策的出臺對抑制房價具有長期顯著的效應(yīng), 房地產(chǎn)限購政策會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性增長, 利率每提高1個單位, 會伴隨房價下降0.3447個百分點.付比以及成交量的變化對于房價的影響不顯著, 因此, 存在較大的不確定性.

　　此外, 對短期方程進行分析可知, 代表是否采取租售同舉政策的虛擬變量D1短期效果不明顯, 代表是否采取限購政策的虛擬變量D2對于房價具有顯著短期的抑制作用, 但這種作用在滯后1月時才會顯示出來.并且房價滯后1-2期均對房價的走勢有著一定的修正作用, 即當某月房價突然偏高, 則此后1~2期房價會有一定的抑制效果.利率在長短期方程中均對房價有著抑制作用, 通過對成交量分析可知, 成交量的變化對房價的走勢影響不大.后, 協(xié)整項Coin Eq (-1) 是顯著為負的, 這充分說明了當房價走勢偏離了長期均衡時, 短期修正效應(yīng)會促進房價回歸到長期協(xié)整的均衡上來.

　　四、結(jié)論與政策建議

　　本文通過運用ADRL模型得出:租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用, 短期內(nèi)調(diào)整家庭購買資格與數(shù)量, 對于房價的調(diào)整起到一定的作用, 但是, 長期效果不顯著.調(diào)整付比對于北京市房價的抑制作用較小, 而款利率的調(diào)整對房價具有長期穩(wěn)定的影響.結(jié)合所得結(jié)論提出如下的政策建議:

　　1.建立租購并舉政策實施的長效機制, 加大準保障力度.

　　要達到"居者有其屋"的目標, 必須要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng), 擴大公租房保障范圍, 提高公租房的質(zhì)量與完善配套設(shè)施, 多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的住房問題.對于特殊困難家庭建立準保障機制, 牢固好社會安全網(wǎng).做好保障性住房分配管理, 加強信息公開, 確保公平分配, 加強教育資源均等化.

　　2.充分發(fā)揮款利率對于房價調(diào)控的作用機制, 防范系統(tǒng)風(fēng)險隱患.

　　雖然利率的調(diào)整對于房地產(chǎn)具有長期抑制的作用, 但是長期的高利率不僅不利于經(jīng)濟的增長, 反而對經(jīng)濟起到抑制作用.因此, 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以市場為導(dǎo)向, 積極推進利率市場化改革以及稅收制度的改革, 有利促進經(jīng)濟增長, 通過改革釋放巨大的制度紅利, 實現(xiàn)房價與經(jīng)濟增長再平衡.

　　3.引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟, 減少房地產(chǎn)過度投機.

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本出路在于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式, 通過加快制度變革和鼓勵技術(shù)創(chuàng)新來提升企業(yè)的利潤空間, 以此引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟, 并且尋找新的經(jīng)濟增長點, 鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)來緩解投機性的炒房需求, 促使房地產(chǎn)價格回歸合理區(qū)間.